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    重庆协信:一家典型房企的末路

    发布时间:2019/12/26 10:01:17 来源:文軒财讯 点击: 收藏此文

    [摘要]近日,协信被收购的传言四起。 昔日的50强房企、重庆房地产的“五朵金花”之一……曾辉煌一时的协信地产怎么了?  NO.1|壹 渝企“五朵金花”,寻找接盘侠 近日,有媒体报道称协信控股集


    近日,协信被收购的传言四起。
     
    昔日的50强房企、重庆房地产的“五朵金花”之一……曾辉煌一时的协信地产怎么了?
     
    重庆协信:一家典型房企的末路
     
    NO. 1|壹
     
    渝企“五朵金花”,寻找接盘侠
     
    近日,有媒体报道称协信控股集团正在与阳光城谈判股权出售事宜,并称谈判已到最后阶段。据传,协信出售的应是协信整体股份,包括绿地持有的40%协信远创股份。
     
    另有消息称,此前协信先后与恒大、融创、金科都进行过收并购谈判,如协信和融创谈判的出售股价很便宜,但融创考虑再三,并没有接盘。
     
    协信官网资料显示,协信创建于1994年6月,协信现已在环渤海、长三角、珠三角、成渝版块经济核心区域等20多个城市,管理资产规模超过2000亿。不动产领域开发面积逾1700万m2,累计开发房地产项目70余个,战略土地储备逾1400万m2。
     
    根据一份券商研究报告,协信的土地布局以重庆为立脚点,向上海、manbetx手机下载、长沙等经济发达的一二线城市拓展,随后进一步扩展到经济较发达的三线城市,拿地策略偏“一二线+下沉”。
     
    以商业地产起家的协信,后分为协信原创和启迪协信,前者创建于1994年,2017年引入绿地,其中协信、绿地分别占60%、40%股权,侧重于住宅地产;后者是2015年与启迪科技合作成立,专注于产业地产领域。
     
    今年三月启迪协信、协信远创又被传整体合并为“协信地产”。
     
    辉煌时,协信曾与龙湖、金科、东原、华宇并称为渝派房企的“五朵金花”。据克而瑞发布的百强房企榜单显示,协信多年均在百强房企之列,2014年协信的签约销售金额首次突破百亿,跃入第48位。
     
    2015年,协信董事长曾喊出五年后“双千亿”目标。
     
    也曾积极谋求上市,虽多次折戟。
     
    NO. 2|贰
     
    外表光鲜,营收却持续下滑
     
    收购消息曝出后,不少行业人士都感叹,曾经辉煌一时的协信,如今为何走到了这一步。
     
    这或许要从2015年转型后开始说起。
     
    2015年 6月10日,协信与清华控股旗下的启迪控股股份有限公司宣布成立启迪协信科技城集团(即前文的启迪协信),进军科技城投资开发与产业运营服务领域,全力拓展产业地产。
     
    在协信董事长吴旭的战略中,“去房地产”将是协信未来的发展方向,协信将会是一家长于运营而非单纯追求规模化增长的开发企业。
     
    之后协信的产业业务逐渐拓展至特色小镇、不良资产重组、长租公寓等领域。
     
    在转型的4年时间里,协信与清华启迪合作,以科技园区为载体,在30多个城市和地区布局了包括汽车公园、总部城等产业项目在内的多条业务线。
     
    随之而来的,还有去地产化带来发展速度不快的代价和财务压力,另一方面则是高层人事的持续动荡。
     
    就如协信地产原联席总裁张泽林曾向媒体表示,“去地产化对财务的影响非常大,需要再熬一段时间,如果我们体量再大一点达到500亿元,30%的持有型物业,会比较舒服,这个阶段付出了发展速度不快的代价。”
     
    2015年,转型中的协信提出5年后实现双千亿目标,即包括销售物业和产业经营的收入能够超过千亿,同时打造千亿的市值。后协信将2018年的销售目标定位600亿,2020年达到千亿。
     
    实际情况是,销售情况远低于既定目标,近几年营收持续下滑。
     
    克尔瑞数据显示,2015年——2018年,协信地产全国销售金额分别为129.5亿元、110.2亿元、195.5亿元、272.5亿元,业绩增长疲软。
     
    2018年,协信地产尽管以272.5亿元的销售金额位列第88位,但距离其定下的600亿元销售目标,完成率不足50%。
     
    营收方面,公开资料显示,2015年,协信远创录得营收74.67亿元,净利润7.54亿元,均同比下降5.8%、39.47%;2016年-2018年,该公司分别实现营收119.24亿元、94.53亿元与91.47亿元。
     
    2019年上半年,协信远创营收仅为38.15亿元,其中房产销售占34.2亿元,公司净利润1.81亿元,有分析指出该利润数据甚至远低于2014年。
     
    全国销售排名也从2014年的48位在2016年跌出百强,2018年协信重回百强,排名第88位,2019至今排名再度滑落至100名。
     
    面对这样的市场表现,财经评论员严跃进在接受文轩财经采访时指出,协信这几年在业绩方面的推进不达预期。协信在业绩上的节节后退,和转型有一定因素,和产品线也有关系,至少从住宅线来说,看不出协信有太卓越的表现,对现金流会有影响。
     
    NO. 3|叁
     
    难以驾驭的资本运作术,爆雷资金危机
     
    正如严跃进所言,协信财务压力凸显。
     
    公开数据显示,截止2019年上半年,协信远创现金及等价物余额为41.37亿元(另有数据表明是43.8亿元),预收款104.4亿元,总负债录得 649.28亿元,资产负债率为79.04%。
     
    其中短期借款达到46.18亿元,一年内到期的非流动负债达到76.44亿元。短期还款压力大的同时,协信远创为关联企业垫付的款项高达40.52亿元。
     
    另截至2019年6月底,协信远创存货余额294.6亿元,同比降幅5.18%,其中被抵押融资的存货价值约201.8亿元,被抵押的投资性房地产价值逾250亿元。协信远创旗下11家100%全资控股子公司,涉及股权融资质押。
     
    在严跃进看来,上述这些数据表现,为协信的财务带来了压力。虽然负债率相对于市场平均水平而言,不能说特别大,但也侧面看出协信在运用杠杆这方面缺乏一些能力,另外在类似垫资等问题上,又客观说明协信的项目出现了一些问题。
     
    有报道称,2018年至今频繁出现的人事变动,亦折射出协信的资金链危局。
     
    2018年,推动协信上市及转型的常务副总裁曹志东离职;同年年底,副总裁、多利农庄总裁高剑青离职;今年年初,协信地产的联席总裁张泽林离职……
     
    实际上,为了解决资金问题,协信一直在积极谋求上市,却均以失败告终。
     
    早在2011年,协信地产便提出要赴港上市,并把时间定在了2012年,因当年融资环境严峻,上市计划无奈延迟。此后于2013年4月,港媒爆料,协信地产在下半年拟通过IPO形式登陆港交所,但该计划后来因故无疾而终。
     
    在2015与启迪签署合作协议后,协信地产又再次为自己定下了上市时间表:力争2016年底上市,最迟上市时间为2020年。
     
    2018年,一步步增持狮头股份后已进入重大资产重组环节的协信,因股东纠纷被迫终止。这是协信地产离上市最近的一次。
     
    今年,协信地产再度引入新加坡城市发展集团成为其第二大股东。当时有专家分析指出协信地产引入背景雄厚的股东背书,不仅可以帮助其解决转型路上的资金问题,同时也有助于提高协信地产的估值,为新一轮上市铺路。
     
    在外界还在持续关注其后续上市进展时,现又被曝出将整体打包出售。这对遭遇资金链危机的协信而言,或许是一个较好的选择。
     
    面对协信的诸多问题,阳光城是像融创一样撤退还是全盘接收?
     
    NO. 4|肆
     
    manbetx手机下载切面,竞争力不足,发展滞缓
     
    manbetx手机下载协信的滞缓表现,也是一个切面。
     
    2011年协信进入manbetx手机下载市场,拿下现协信中心地块后,频繁游走于天府新区、高新、金牛、武侯、新都等区域看地。
     
    在manbetx手机下载土拍市场上竞争力不强的协信,难以在主城区拿地。据传协信在拿下协信中心地块后,曾有意向拿下府青路B、C地块,也就是现中铁二局玛塞城、蓝光coco时代所处地块,但并未成功。
     
    据四川中原二级市场策略中心总经理吴江介绍,协信从2011年进入manbetx手机下载到2019年,通过招拍挂获地两宗,分别是现在已经呈现的协信中心及在售的协信星鹭园,另外两个项目协信天骄城、多利桃花源均为收购项目,截止目前的整体产值接近19个亿。
     
    在吴江看来,协信在manbetx手机下载布局项目数量不多,涉及物业类型却比较多元,覆盖了商业办公、田园小镇、改善别墅、刚需高层等多种类型,也为manbetx手机下载贡献了多利桃花源这一具有IP意义的田园小镇项目,探索了小镇项目的新型发展模式。
     
    据第三方监测机构提供数据显示,位于双流的协信星鹭原为别墅,自去年12月陆续推出452套房源以来,认购去化率为43.58%。
     
    位于青白江的协信天骄城为高层,自去年9月陆续推出1590套房源以来,认购去化率为75.79%。
     
    一位协信manbetx手机下载公司员工告诉文轩财经,双流和青白江项目处于正常销售阶段,公司也正在看一些地块,无论是住宅还是产业,都可能有。
     
    但在问及阳光城收购协信相关事宜时,该员工表示公司还没有接到任何的通知和消息。
     
    文轩财经又联系了阳光城manbetx手机下载公司两位员工,亦都表示没有接到任何通知。
     
    重庆协信终局如何,目前难以定数,只是作为众多激进房企中的一个典型代表,它或许有着更多的参考意义。
    (作者:文軒财讯 编辑:scjsol)
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